二手房买卖中的法律风险防范/党世强

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 21:34:49   浏览:9338   来源:法律资料网
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二手房买卖中的法律风险防范

党世强


“二手房”通常是指再次买卖交易的住房,个人购买单位自建住房,经济适用房及竣工的商品房,办理完毕产权证后再次交易上市买卖,这些住房都被称为“二手房”。当前房地产市场上二手房买卖数量很大,买到称心如意的二手房、顺利过户入住是每一个购房人的愿望。二手房买卖除关注价格外,特别应防范其中的法律风险,将买房风险降到最低。

一、来源于房屋本身的风险及其防范措施

1、房屋产权是否明晰

  购买人要购买二手房,应当审查二手房的权属证明及相关文件。购房人都应当对售房人或中介公司所提供的房屋产权证和土地证的真实性进行核实。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋,不得买卖。为慎重起见,可由购房人委托律师调查,通过核实两证的真实性,避免购房人被虚假的证件所蒙蔽而受骗,以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。

2、买卖双方主体资格审查

  签订合同者应具备相应的权利。如:是否是产权所有者,是否还有共有人,共有人是否同意并委托代其行使权利,非产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书,在委托事项中权限内容是什么?若房屋产权情况不清晰,会给买房人带来种种麻烦,因此而影响交易的安全。除此以外还应从以下几个方面进行审查:

(1)二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
(2)二手房属于有限责任公司、股份有限公司的,购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
(3)二手房属于国有或集体资产的,购买人应当审查政府主管部门的批准文件。

3、核实房屋所有权人状况

  确定房产证和土地证属实后,购房人应当核实该房屋有无共有或抵押等他项权存在。如果该房屋属个人所有,购房人可只与售房人交易;如该房屋还有共有权人,购房人有权要求售房人和其他共有人出具同意售房的书面文件,如果其他共有人全权委托售房人处理售房事宜的,对售房人的授权委托书应进行核实,必要时可要求售房人提供经过公证的授权委托书。
  对于已经出租的房屋,可以要求售房人提供承租人放弃优先购买权的书面声明,或在签订购房合同前要求售房人解除与承租人的租赁合同。
  待售房屋存在抵押等他项权记载的,购房人可要求对方在购房合同签订后房款交付前注销他项权或采取分阶段付款的方式,以保证付款安全。

4、核实土地使用权的使用年限

  有相当部分的购房人认为住房的土地使用权年限为七十年,其实法律所规定的住房用地七十年使用权是最高出让年限。在房地产开发商建设楼盘过程中,部分开发商为降低土地成本,少交土地出让金,其从政府处所取得的土地使用权年限有可能短于七十年而只有五十年。尽管《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”但房地产开发商取得该建设用地时支付的土地使用金并不涵盖七十年后的土地使用金,因而对于土地使用权使用年限只有五十年的,会极大地影响房屋价值。对此购房者可与售房人谈判,要求其降低房屋价格。

5、房屋原始的购房合同、发票及缴费票据及相关文件是否转移

  买房人索要所购房屋的原始购房合同、发票、缴费票据及相关文件等资料,是日后行使相关权利、保护其合法利益的重要依据,若购房后疏于索要上述资料,可能会给买房人带来一些不必要的麻烦。

6、房屋随附的基本费用是否结清

  买房人购买二手房时应注意,所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清,相关集资费有无拖欠,房屋的维修基金怎样处理。同时买房人应该调查清楚:预购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施,房屋内的装饰物及附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让等,这些都关系到买房人的切身利益,因而在购房合同中要有做出明确的约定,切实保护好自身利益。

来源:(http://blog.sina.com.cn/s/blog_686f8acb0100jpte.html) - 二手房买卖中的法律风险防范_党律师_新浪博客

山东琴岛律师事务所 党世强律师 电话:13791987812

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关于提高铁路旅客意外伤害保险金额的通知

铁道部


关于提高铁路旅客意外伤害保险金额的通知
铁道部


经国务院批准,决定将铁路旅客意外伤害强制保险金额由一千五百元提高到两万元,并就有关问题通知如下:
一、将铁道部客运规章汇编4—1—2页“铁路旅客意外伤害强制保险条例”第5条“一千五百元”改为“两万元”。
二、旅客意外伤害事故凡1992年6月1日以后(含6月1日)发生的,均接新标准赔偿。
三、对发生的旅客意外伤害事故,车站应本着对旅客负责的精神,尽快将受伤旅客送医院救治,不得推诿拖延,贻误救治时机。处理事故应本着积极主动,实事求是的原则,尽快办理赔偿,使旅客的损失得到合理补偿。



1992年6月5日

关于印发《社会体育指导员发展规划(2011年——2015年)》的通知

国家体育总局


关于印发《社会体育指导员发展规划(2011年——2015年)》的通知

体群字[2011]53号


各省、自治区、直辖市、新疆生产建设兵团体育局:

现将《社会体育指导员发展规划(2011年——2015年)》印发给你们,请认真学习领会,并切实贯彻落实。



国家体育总局

二○一一年四月七日








社会体育指导员发展规划(2011年——2015年)




《社会体育指导员技术等级制度》实施17年来,在推动全民健身事业的发展中发挥了重要作用,已经成为我国一项重要的体育制度,社会体育指导员已经成为推动全民健身事业发展的重要力量和宝贵的人才资源。“十二五”时期是构建全民健身公共服务体系的重要时期,为深入贯彻落实《全民健身条例》,进一步加强社会体育指导员队伍建设,不断开创社会体育指导员工作新局面,依据《全民健身计划》,制定本规划。

一、指导思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,坚持“面向基层、服务大众、以用为本、创新发展”的工作方针,秉承“奉献、服务、健康、快乐”的宗旨,传承无私奉献、服务社会的理念,健全和完善组织服务体系,激发活力,增强动力,形成具有中国特色的社会体育指导员工作体制和机制,推动社会体育指导员工作的跨越式发展,为建立和完善全民健身公共服务体系,满足人民群众日益增长的体育健身需求不断发挥重要作用。

二、目标任务

(一)扩大社会体育指导员队伍。吸引、组织从事社会体育指导人员加入社会体育指导员队伍,获得社会体育指导员技术等级证书的人员注册数从目前的65万人增加到100万以上。城市达到每千人至少拥有一名社会体育指导员;农村达到每两千人至少拥有一名社会体育指导员。

(二)优化社会体育指导员结构。国家级、一级社会体育指导员人数比例有较大幅度提高,分别达到3%和10%;经常从事指导工作的比例从60%提高到70%;文化和年龄结构有所改善;地区和城乡差距进一步缩小。

(三)健全社会体育指导员培训体系。建立31个国家社会体育指导员培训基地,省、市、县普遍建立培训基地;制定新的培训大纲,编写新的培训教材和辅助教材;健全一般培训与专项技能培训、晋级培训与再培训相结合的培训制度,培训渠道进一步拓宽,培训方式和内容更加丰富,交流展示活动经常开展。

(四)完善社会体育指导员组织体系。形成体育部门为主导、社会体育指导员协会为主体、各种社会体育组织广泛参与,组织落实、结构合理、覆盖城乡、服务到位的组织体系。中国社会体育指导员协会机构和工作机制进一步健全;各省(区、市)普遍成立社会体育指导员协会,70%以上的地市和50%以上的县(区)成立社会体育指导员协会。各行业体协及各单项体育协会积极参与社会体育指导员工作。

(五)健全社会体育指导员管理制度。建立并完善社会体育指导员工作管理的政策、法规、制度体系,进一步健全等级制度、培训制度、注册登记制度、服务考核制度、表彰奖励制度和培训基地评估制度,逐步实现社会体育指导员工作规范化、制度化、科学化。

(六)全面发挥社会体育指导员作用。为社会体育指导员开展体育健身指导服务搭建平台,创造条件,提供保障。组织发动社会体育指导员经常、广泛开展科学、安全、方便、高效的体育健身指导服务,城乡社区各健身站(点)、各类健身场所、各种全民健身活动均有社会体育指导员,每名社会体育指导员每年开展体育健身指导服务时间平均达到80小时以上。社会体育指导员真正成为“全民健身的宣传者、科学健身指导者、群众体育活动组织者、体育场地设施维护者、健康生活方式引领者”。

三、保障措施

(一)创新社会体育指导员工作思路。各级体育部门将社会体育指导员工作作为全民健身工作的重要抓手,积极探索具有中国特色的社会体育指导员工作新思路,推出改革举措,着力解决制约社会体育指导员工作发展的难点、重点问题;在坚持政府主导的前提下,充分发挥各级社会体育指导员协会的作用,实现管办分离,构建体育行政部门与体育社团有效衔接和良性互动的管理、运行和服务机制;加强社会体育指导员理论体系建设,开展调查研究,总结经验,推广典型,制定社会体育指导员工作规划、计划和政策措施;加强分类指导,针对不同地区、不同对象采取不同措施、不同方法开展工作;充分调动工青妇及基层文体组织管理人员的积极性,吸收他们进入社会体育指导员队伍;有条件的地区,争取设立社区社会体育指导员公益岗位;组织、引导广大社会体育指导员深入基层、服务群众,确保社会体育指导员工作的健康持续发展。

(二)建立社会体育指导员工作投入保障机制。各级体育部门要在本级财政预算中列支社会体育指导员工作经费,在用于全民健身的体育彩票公益金中安排一定比例的社会体育指导员工作经费,并随着体育经费的增长逐步加大对社会体育指导员工作经费的投入。国家体育总局每年用于全民健身工作的体育彩票公益金中,安排不低于10%的资金作为社会体育指导员工作经费。在重点保证培训经费下,资助社会体育指导员协会开展活动,支持欠发达地区和民族地区开展社会体育指导员工作,为社会体育指导员开展体育健身指导服务配备必要的装备、音响、灯光等,提供工作、交通补贴。积极、有序开发社会体育指导员的无形资产,在指定产品、活动赞助、形象代言人等方面挖掘潜力,争取企业和社会赞助,实现资金来源多元化、多渠道。鼓励各类社会团体、群众组织、机关企业事业单位为社会体育指导员开展体育健身指导服务提供物质保障。

(三)加强和改进社会体育指导员培训工作。按照“以用为本,学用结合”的原则,完善社会体育指导员培训制度,增强培训工作的科学性、针对性、实效性;加强各级各类培训基地建设,制定培训基地建设标准,做好培训基地设施配备及师资队伍建设,开展培训基地评估检查;按照培训大纲要求,规范各级社会体育指导员培训工作,鼓励地方从本地实际出发增加特色培训内容,科学制定年度培训计划,加强培训质量检查;拓宽培训渠道,鼓励单项体育协会、行业体协等社会组织参与培训工作;探索技能培训的新办法,积极开展网上培训,制作培训精品课程光盘,组织选派专家、优秀社会体育指导员到基层巡回讲课辅导,编写发放《社会体育指导员手册》,通过各种形式的培训,不断提高各级社会体育指导员体育健身指导服务水平。

(四)深入开展社会体育指导员宣传工作。充分利用广播电视、平面媒体、互联网、新媒体等传媒方式,开办社会体育指导员栏目,制作社会体育指导员公益广告、宣传片、宣传画,出版《社会体育指导员》杂志等书籍和音像制品;推进信息化建设,建立中国社会体育指导员协会网站,及时发布工作和活动信息,提高信息服务能力,宣传、树立社会体育指导员良好的公众形象,扩大社会影响,提高社会认知度。

(五)推进社会体育指导员制度建设。制定并施行《社会体育指导员管理办法》,使社会体育指导员工作有章可循。建立社会体育指导员登记注册管理系统和基础数据统计体系,制定社会体育指导员上岗要求、服务标准、道德规范和工作守则,推进社会体育指导员服务和工作规范化建设。

(六)建立社会体育指导员表彰激励机制。落实《全国优秀社会体育指导员评选表彰办法》,国家体育总局每两年进行一次全国优秀社会体育指导员评选,并结合全国体育大会等重大活动进行表彰。中国社会体育指导员协会继续举办“全国最喜爱的社会体育指导员评选活动”和“社会体育指导员之星评选活动”。各级体育部门和社会体育指导员协会要建立相应的表彰制度,对评选出的先进典型给予精神和物质奖励,并广泛进行社会宣传,不断激发社会体育指导员的工作积极性和创造性,使其成为社会志愿服务的楷模。

(七)策划举办社会体育指导员志愿服务品牌活动。借助“全民健身日”、重要节庆和假日、重大赛事,组织体育健身技能和理论学术水平较高的社会体育指导员深入城市社区和农村村镇开展宣讲、辅导和交流活动,吸引更多的群众参加体育健身活动;配合国家支援西藏、新疆建设的有关政策,组织优秀社会体育指导员赴西藏、新疆开展全民健身志愿服务活动。

(八)组织开展社会体育指导员技能展示和交流活动。定期举办社会体育指导员技能展示活动,展示社会体育指导员风采,鼓励创新,提高体育健身指导服务水平;建立社会体育指导员交流渠道,推广各地、各单位的有益做法,学习借鉴其他国家的先进经验;定期组织国家级社会体育指导员观摩全国性群众体育赛事活动,开阔视野。

四、组织实施

本规划在国家体育总局领导下,由群众体育司、社会体育指导中心、中国社会体育指导员协会负责组织实施。县级以上体育部门要根据本规划制定本地区社会体育指导员工作规划,并会同有关方面共同组织实施。

各级体育部门要切实提高认识,认真履行职责,积极探索社会体育指导员工作的新思路、新办法,加强领导,落实保障、奖励、评估检查等措施,确保规划的各项目标任务落到实处。