购买查封房屋的买卖合同是否有效

奚正辉


案例：

　　乙向甲购买了一套房屋，但是该房屋有法院查封，双方签署了房屋买卖合同，该买卖合同是否有效？对此人们认识不一致。

　　认为房屋买卖合同无效的主要理由是：
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日通过，2007年8月30日修正）第三十八条：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”。其中第二款明确查封的房地产不得转让。
　　《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（1997年4月7日通过）其中提到：“北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同”。

　　其实随着市场经济地不断发展，无论在立法界还是司法界越来越维护交易的稳定，保护合同的效力，强调意思自治。不轻易干预交易，不轻易确认合同无效。
　　首先，从合同法历次解释的角度分析买卖合同的效力。
　　《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。购买查封房屋是违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》，属于法律的强制性规定。
　　《最高院关于适用合同法若干问题的解释（一）》（1999年12月1日通过）第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。购买查封房屋的确是违反了法律的强制性规定。
　　《最高院关于适用合同法若干问题的解释（二）》（2009年2月9日通过）第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定“。
　　《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(2009年7月7日通过)第15条：“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力”。第16条：“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院”。
　　《城市房地产管理法》规定了查封的房地产不得转让，应该就是属于管理性强制性规定，并不是效力性强制规定。乙向甲购买了查封房屋，愿意为甲归还其所欠的债务，并解除查封，这在现今社会经常发生，这也是甲清偿债务经常采用的方法。甲乙双方的交易没有损害债权人的利益，跟谈不上损害国家社会利益。若债权人认为甲低价转让侵害其利益，其有权提出撤销权之诉，撤销甲乙双方的买卖行为，无需公权力介入来确认合同无效，从而影响交易的安全性与稳定性。《城市房地产管理法》第三十八条第（六）款：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。若购买期房，产权证还没有办理，那么签署的房地产转让合同是否无效呢？这点法律界曾经也有争议，但是目前已经形成了一致意见，转让合同是有效的，只是房地产登记机构不准办理转让登记。第三十八条第（四）款：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。未经其他共有人书面同意，可能是表见代理，那么就是有效合同；也可能是效力待定，因为其他共有人可能会追认，若追认肯定是有效合同。可见《城市房地产管理法》第三十八条的规定主要是管理性强制规定，违反该规定，并不一定合同无效，只是登记机构从行政管理的角度不给予登记。
　　认为购买查封房屋的买卖合同无效的人是混淆了合同效力与登记效力，买卖合同是有效的，只是没有登记还没有取得物权，不得对抗善意第三人。区分两则的效力，具有一定的实际意义：1、有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。2、买受人有权依据合同主张违约赔偿。若合同无效，违约责任也就无效了。3、买受人有权依据合同要求继续履行合同，要求办理产权登记。若确认合同无效，就要返还房屋，那么就妨碍了现有的财产秩序，也剥夺了买受人主张房屋的权利。

　　其次，从其他规定分析买卖合同的效力。
　　《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（2004年2月10日通过）第21条：“已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任”。现在法院的查封都是登记的，被执行人也不太可能隐瞒，登记部门更不能擅自办理登记，若这种情况发生，则要追求其法律责任，该规定明显带有行政管理的色彩。而且该规定只是明确登记行为无效，没有规定转让合同也无效。
　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 （2004年10月26日通过）第二十六条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。 该规定明确了被执行人的转让行为不得对抗申请执行人，法院的查封没有公示不得对抗善意第三人。其实该规定的基础都是转让合同是有效的，若无效就不可能对抗第三方，而且本条的规定也取代了《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》。
　　《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日通过）第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《物权法》明确了合同是否有效依据合同法等规定，不登记不产生物权，也不影响合同的效力。物权法的出台，明确了合同效力与物权登记无关。最典型的规定是抵押权，原来规定抵押不登记，抵押合同无效，但是物权法规定抵押不登记只是抵押权无效，抵押合同还是有效的。

　　购买查封房屋的转让合同应该是合法有效的，是双方真实意思的表示，只是房地产登记机关不受理转让登记，所以买受人也要注意不能取得所有权的风险。


上海中汇律师事务所 奚正辉律师



结合主题实践活动
加强检察机关党员队伍建设

广东省五华县检察院党组书记、检察长 梁振悦

按照省委的部署，今年在县以上机关开展“三服务一促进”（即服务基层、服务群众、服务大局，促进社会和谐）主题实践活动。这次主题实践活动，是“排头兵”实践活动的延伸和深化。检察机关是国家法律监督机关，在新形势下要实现检察工作又好又快发展的目标，笔者认为，要以“三服务一促进”主题实践活动为契机，坚持实事求是的工作作风，发扬务实创新的工作精神，立足以人为本，树立“六种意识” ，加强检察机关党员队伍的建设。
一是要自觉树立党员意识，始终做到立场坚定、对党忠诚。树立党员意识，就是要牢记自己的党员身份，牢记党员的责任，始终站在党的立场上，坚定不移地维护党的利益。任何时候任何情况下都要确保在理想信念上不含糊、不动摇，时时处处把共产党员的先进性体现出来。首先要深刻认识共产党员的使命，进一步增强事业心和责任感。正确运用人民赋予的权力，把权为民所用、情为民所系、利为民所谋作为一切工作的出发点和落脚点，把人民群众的根本利益放在首位，保持公仆本色，以实际行动实践党的宗旨。其次要爱岗敬业，勤奋学习，开拓进取，埋头苦干，努力创造一流的业绩，为群众作出表率。检察机关的每一位党员都要做学习的模范、工作的模范，认真落实院党组的各项工作决定，认真做好院党组部署的各项活动，干一行、爱一行、专一行、精一行。再次，想问题办事情都要从党和国家、人民的利益出发，要顾全大局，甘于吃亏，先公后私，公而忘私，吃苦在前，享受在后，克己奉公，无私奉献，甘做铺路石，不管处于什么位置，都应当为党的事业恪尽职守，不求索取，但求奉献。
二是要自觉树立学习意识，始终做到勤奋好学、业精技强。检察工作要实现又好又快发展，关键在于提高队伍的素质。因此，全体党员要在学习方面培养自觉性，不断给自己“充电”。少交际，多读书，树立终身学习的理念，自觉把学习作为一种兴趣和精神需求，坚持理论联系实际的优良学风，达到学以致用要结合主题实践活动，大兴学习之风，营造学习气氛，推进学习型检察院、学习型科室和学习型检察官建设。要本着缺什么、补什么的原则，苦练基本功，把学习的体会和成果转化为谋划工作的思路、促进工作的措施、驾驭工作的本领，不断提高个人综合素质。学习远非仅仅事关个人，而是事关整个社会和国家，是关系到我们国家能否兴旺发达和中华民族能否永葆活力，关系到检察机关能否真正担负起法律监督重任的大事。因此，检察机关的全体党员都要珍惜每次集中学习提高的大好机遇，真心实意地学，下苦功夫学，求真务实地学，真正学懂弄通，在真学、真懂、真信、真用上下功夫，切实把学习作为一项份内工作看待，养成自觉学习的良好习惯。
　 三是要自觉树立实干意识，始终做到求真务实、注重实效。检察机关的每一位党员要在各自的岗位上成为肯干事、能干事、干成事的模范。肯干事就是有干事创业的积极性。要进一步增强忧患意识、责任意识，艰苦奋斗、脚踏实地、埋头苦干，用好的作风创造出让人民满意的业绩来；能干事就是具备干事创业的能力和水平。检察工作的发展正面临一些难啃的硬骨头，涉及到一些深层次的矛盾和问题，每位党员应勇于面对现实，承担责任，在解决这些重大疑难问题中干出成绩来；干成事就是办的事有效益、有实惠。我们干事创业要务求实效。要坚持把司法为民的要求化作维护人民群众利益的具体行动，切实解决好群众最关心、最直接、最现实的利益问题。牢固树立“崇商重企”的理念，着力为企业的发展创造良好的法治环境；重视查办侵犯群众利益的案件，对严重危害群众生命财产安全的杀人、放火、抢劫、抢夺和盗窃、毒品犯罪要依法快捕快诉；重视查办对征地拆迁、制售伪劣食品药品、坑农害农、重大安全事故和破坏资源、破坏环境的犯罪案件；重视查办损害妇女儿童、残疾人员、农民工等社会弱势群体权益的犯罪活动；重视畅通群众信访渠道，对来访群众反映诉求，做到热情、文明接待，不冷漠、不推诿，依法及时办好关系人民群众最直接、最现实的切身利益的案件。积极开展带案下访、接访、巡访活动，主动上门接待信访群众，把影响稳定的因素解决在基层，解决在萌芽状态。
四是要自觉树立创新意识，始终做到奋发有为、勇创一流。创新是一个民族进步的灵魂，是一个国家兴旺发达的不竭动力，更是检察机关发挥职能的内在动力。所谓创新精神其实就是一种勇于突破已有认识和做法的意识。有了创新精神，才能有创新行为，进而才能获得创新能力。２１世纪是知识经济时代，知识经济的本质就是要求创新，在这样的时代背景下，能否具有开拓创新精神，决定着检察工作的优劣和检察事业的发展。实践充分说明，许多事情不怕做不到，就怕想不到；只有敢为人先、争创一流的信念，才有敢为人先、争创一流的信念，才有敢为人先、争创一流的行动和成效。每个党员要有开拓创新、敢为人先、争创一流的精神，有不怕困难、自强不息、坚韧不拔的精神，有讲求科学、真抓实干、永不懈怠的精神，有一股不达目标不罢休的闯劲和锐气，永葆共产党人的蓬勃朝气、昂扬锐气、浩然正气。这样我们才能长期保持良好的精神状态，大力推进观念创新、理论创新、制度创新、科技创新，努力使各项检察工作体现时代性，把握规律性，富于创造性。
五是要自觉树立节俭意识，始终做到艰苦奋斗、克勤克俭。古人云“享乐销骨，安逸铄志”“历贤前贤国与家，成由勤俭败由奢。”充分昭示了中华民族世代相传的艰苦创业精神。艰苦奋斗是我们党的传家宝，是共产党员的政治本色。1949年3月，毛泽东同志在党的七届二中全会上明确了“两个务必”，即“务必使同志们继续地保持谦虚、谨慎、不骄、不躁的作风，务必使同志们继续保持艰苦奋斗的作风”。胡锦涛同志在西柏坡学习考察时，再次强调“两个务必”不能丢。张德江同志在省委九届三次全会上向全省党员提出，要居安思危，力戒骄满；真抓实干，力戒空谈；修身立德，力戒浮躁；艰苦奋斗，力戒奢靡；和衷共济，力戒涣散。这“五个力戒”，把贯彻“两个务必”的要求具体化。艰苦奋斗有非常现实的意义， “涓涓细流汇成大河”，每个党员平时能够珍惜每一滴水，每一度电，日积月累，长期下去就是一个不小的数字。因此，全体党员要以院为家，时刻牢记“两个务必”，做到“五个力戒”，继续发挥艰苦奋斗、勤俭节约的精神，切实珍惜和科学使用有限的财力，坚决反对铺张浪费和大手大脚，要大力建设节约型检察院、节约型科室，反对拜金主义、享乐主义和奢靡之风。
六是要自觉树立廉政意识，始终做到秉公执法、廉洁从检。党和人民赋予了检察机关相当重要的法律监督权力。这些权力用好了，就能更好地建设社会、服务人民；用不好，就有可能破坏党和国家的形象，甚至贻害百姓。因此，每个党员必须提高自觉性，不断提高自律和自控意识，增强自我约束的能力，坚持做到“三慎”：慎初。凡事初为始，要慎重于初。检察机关的党员干部绝不能心存侥幸，存有“下不为例”的观念，要做到慎初，抗得住生活中的寂寞，抗得住物质上的清贫，抗得住酒色利诱的诱惑，抗得住不正之风的袭击，抗得住庸俗关系的腐蚀；慎微。对于党员来说，主要是慎小事、慎小节，重点是慎习惯、慎嗜好。习惯和嗜好看似小事、小节，但把握不好，可能祸及终身，小则伤身，大则丧志，重则丧命。所以对每个党员来说，小事、小节并不小，小事、小节中有政治、有方向、有形象、有人格。一个在小事、小节上过不了关的党员干部，也很难在大事、大节上过得硬；慎独。就是在无人监督而有利可图的情况下，能谨慎不苟。要培养和锻炼自己的自控能力，坚守三条防线：防微杜渐，拒腐蚀永不沾的思想防线；近钱财而不贪，近酒色而不迷的道德防线；照章办事，不因私废法的法纪防线。做到行所当行，止所当止，慎独不越轨，常思为检之德、常思贪欲之害，常怀律己之心，常排非分之想，珍惜检察职业，正确把握人生，做一名合格的共产党员。