国务院经济研究中心特邀研究员 冀港律师事务所主任

第一热点问题 房屋征收

一、房屋征收的概念
房屋征收是一种行政行为，是指政府依照法律程序剥夺房屋及其他不动产所有权人的所有权及其使用权，同时丧失土地使用权并给予市场价值补偿的行政强制购买行为，是拆除房屋行为的基础性法律行为，征收法律行为后果是房屋所有权关系发生改变。实施拆除时房屋所有权已经属于拆除人所有，拆除房屋行为与被征收人已经没有了法律上的利害关系。房屋拆迁是一种民事行为，是指拆迁人为了新的建设需要，由拆迁人对房屋所有人给予补偿安置并拆除房屋的民事法律行为。房屋拆迁法律行为的后果是房屋所有权没有发生改变而“灭失”。因此，“征收”与“拆迁”两字之差，法律意义却截然不同。
二、房屋征收的目的
征收国有土地上房屋必须是为了“公共利益”的需要，商业开发不能实施房屋征收，“公共利益”是唯一的分水岭。
如何界定公共利益在房屋征收中尤为重要。目前，我国《宪法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《物权法》均没有明确规定哪些属于“公共利益”，因此，为实施的需要《国有土地上房屋征收与补偿条例》对“公共利益”采取列举方式规定了6条公共利益。1国防和外交的需要；2由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；3由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；4由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；5由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；6法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。除了上述公共利益需要，不能以任何名义对国有土地上房屋进行征收，更不能强制“搬迁”。
二、房屋征收的主体
房屋征收的主体根据职责划分，可以分为批准主体和实施主体。
1，批准主体
批准主体就是享有房屋征收决定权的机构，谁有权征收我们的房屋？那么首先要搞清楚征收的概念，征收是国家依照法律规定的条件无偿地将集体或者个人的某项财产收归国家所有的一种措施。从法律概念上来讲，2004年修正后的《宪法》对财产征收首次作出了明确的规定，宪法第13条规定：公民的合法的私有财产不受侵犯，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。2007年8月30日，《城市房地产管理法修正案》通过。其中规定：“为了公共利益需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”可以看出，征收是一种国家的行政行为，是一中剥夺公民财产权的行为。
依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条规定：“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定”因此，只有市、县级人民政府才有权征收国有土地上房屋。在我国市县级政府包括：县政府、区政府、县级市政府、市政府（设区的市政府）、直辖市区政府。上述政府均属于市、县级政府，那么是否所有的市、县级政府都有权决定房屋征收吗？答案是不一定。因为依据该条例第9条规定有权做出房屋征收决定的市县级政府必须同时具备有本行政区的国民经济和社会发展规划；本行政区的土地利用总体规划；本行政区的城乡规划；本行政区的房屋征收专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，还应当纳有国民经济和社会发展年度计划。即：“四规划、一计划化”。有的市区政府由于没有本行政区规划或计划就无权做出房屋征收决定，只有市政府才能做出。直辖市政府属于省级政府不能做出房屋征收决定。
2，实施主体
实施主体是指具体实施房屋征收决定的行政主管部门，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第4条规定：“市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
　　市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。”不仅明确规定了房屋征收部门具体组织实施房屋征收与补偿工作，还明确了实施配合部门。
依据条例的规定，可以看出房屋征收部门是一种法律授权的部门，由市、县级政府根据本级政府部门的职责划分，将实施部门交由其委托的行政机关或单位。决定权在市县级政府，条例没有作统一的规定。该房屋征收部门依法代表地方政府具体实施相关工作，市、县政府并对其实施的征收补偿行为承担法律后果。因此，房屋征收部门的行为属于行政行为。
哪些部门有资格接受市县政府的委托，条例没有具体规定，但是条例第6条规定：“国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。”可见各级政府为落实“工作指导”原则应尽量对口管理，委托本级政府的住房城乡建设主管部门为宜。
3，房屋征收实施单位
房屋征收的具体工作依据条例第5条规定，房屋征收部门还可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。由于条例规定房屋征收实施单位不得以营利为目的。因此，房屋征收部门不得委托拆迁公司、中介机构等营利性组织或个人作为房屋征收实施单位。
三、房屋征收的程序
政府、房屋征收部们、房屋征收实施单位如何进行房屋征收工作，先干啥？再干啥？有哪些具体工作？这些问题就是征收程序。也是政府依法征收房屋的操作指引。
第一步 调查登记
房屋征收部门依据本行政区年度计划或专项规划组织人员或委托中介机构对拟征收地域内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行详尽调查并如实登记，确定拟定房屋征收的具体范围。调查完毕后将调查结果在房屋征收范围内向被征收人进行公布并听取异议的意见。
最终的调查结果作为制定房屋征收方案的依据。
第二步 暂停通知
房屋征收范围确定后，房屋征收部门书面通知有关部门，在房屋征收范围内暂停办理新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等相关批准、备案、过户等手续。暂停期限最长不得超过1年。
第三步 无证认定
市、县级人民政府组织国土、城建、环保、法制等有关部门建立无证建筑认定办公室，对征收范围内的未经登记的无证建筑进行合法性认定和处理。对合法建筑和未超过批准期限的临时建筑认定为给予补偿；对违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，认定为不予补偿。并以书面形式通知被征收人，被征收人不服认定决定的可以申请复议或提出行政诉讼。
第四步 拟定方案
房屋征收部门根据已经确定的被征收房屋调查结果和无证认定结果，拟定《房屋征收补偿方案》并报同级政府审查。
第五步 方案论证
同级政府收到《房屋征收补偿方案》后组织国土、物价、城建、审计、监察、环保、消防等部门对《房屋征收补偿方案》进行合法性、公平性、合理性、可行性论证，论证可以进行数次，但应求得意见基本统一。
第六步 公开方案
同级政府将论证结果在被征收房屋的范围内以书面公告形式向社会公布，公开征求被征收人以及公众对《房屋征收补偿方案》的意见。并设立征求意见渠道和场所，设立专人解答有关询问，解释方案。征求意见期限不得少于30日。
第七步 修订方案
同级政府将公开征求的意见进行梳理、分类、汇总连同采纳及修改的情况在被征收范围内以书面形式公布。
在征求意见中如果属于旧城区改工程项目的，有51%以上被征收人认为征收补偿方案不符合条例规定的，政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
第八步 稳定评估
市、县级人民政府拟作出房屋征收决定的，应当按照社会稳定风险评估相关规定委托中介机构进行本项目的社会稳定风险评估；对风险报告提出的建议作出决策并制定相关应对预案。
第九步 筹措补偿
政府在作出房屋征收决定前，同级财政部门应将征收补偿费用足额专户存储、专款专用。资金不到位不得作出征收房屋决定。
第十步公告决定
市、县级人民政府依法作出房屋征收决定后应当及时在被征收房屋范围内以书面形式予以公告。同时公告收回国有土地使用权。
公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

第二热点问题 房屋补偿

一、补偿形式
辽宁省鞍山市财政局


鞍山市会计工作若干规定(第77号 )

1998-3-30　

　　 第一章 总则

第一条 为规范和加强会计工作，保障会计人员依法行使职权，发挥会计工作在维护社会主义市场经济秩序、加强经济管理和提高经济效益中的作用，根据《中华人民共和国会计法》（以下简称《会计法》）和有关法律、法规的规定，结合我市实际，制定本规定。

第二条 凡本市行政区域内的国家机关、社会团体、企业（含私营企业）、事业单位、个体工商户、农村经济组织和其他组织（以下统称各单位）办理会计事务，必须遵守本规定。

第三条 各单位应加强会计基础工作，维护会计工作秩序，执行会计准则和会计制度。

第四条 各单位领导人领导会计机构、会计人员和其他人员执行《会计法》和本规定，保证会计资料合发、真实、准确、完整。

第五条 会计人员依法行使职权受法律保护。任何单位和个人不得对依法行使职权的会计人员进行刁难或打击报复。

第六条 各单位、主管部门、财政部门对忠于职守，认真执行会计法律、法规，在会计工作中做出显著成绩的会计机构、会计人员和单位领导人，应当予以表彰和奖励。

第二章 会计管理部门

第七条 会计工作实行统一领导分级管理。 鞍山市财政局管理鞍山地区的会计工作，各县（市）、区财政局管理本辖区的会计工作。 各级人民政府的有关部门和社会团体（以下统称主管部门）协助财政部门，管理本系统的会计工作。

第八条 各级财政部门的会计管理工作机构的职责是：
（一） 组织贯彻实施会计法律、法规，参与起草或者制定本辖区会计工作的地方性法规规章和规范性文件；
（二） 监督、检查和指导各单位的会计工作；
（三） 管理会计电算化工作；
（四） 负责会计专业技术资格考试、评审以及会计人员业务培训方面的有关工作。
（五） 负责会计证的管理；
（六） 参与打击报复会计人员案件的调查和处理；
（七） 其他有关的会计管理工作。

第三章 会计核算

第九条 下列事项应当办理会计手续，进行会计核算：
（一） 款项和有价证券的收付；
（二） 财物的收发、增减和使用；
（三） 债权、债务的发生和结算；
（四） 资本、基金的增减和经费的收支；
（五） 收入、费用、成本的计算；
（六） 财务成果的计算和处理；
（七） 其他需要办理会计手续、进行会计核算的事项。

第十条 会计凭证、会计帐簿、会计报表和其他会计资料必须符合国家制定的会计准则和会计制度的规定。任何单位和个人不得以任何方式和手段伪造、变造会计凭证、会计帐簿或者报送虚假的会计报表。 用电子计算机进行会计核算的，对使用的软件及其生成的会计凭证、会计帐簿、会计报表和其他会计资料必须设置会计科目符合国务院、省、市财政部门的规定。

第十一条 办理本规定第九条会计事项，必须填制或者取得合法的原始凭证，连同有关文件资料一并及时送交会计机构、会计人员进行审核，并由其根据经过审核无误的原始凭证编制记帐凭证。 任何单位和个人不得填制不符合国家规定的发票、收据等原始凭证。会计业务发生后，经办人必须及时索取有关原始凭据。

第十二条 各单位应当按照国家制定的会计准则、会计制度的规定，结合本单位实际，设计会计科目和会计帐簿。
会计机构、会计人员应当根据经过审核的原始凭证、记帐凭证，以及；国家制定的会计准则、会计制度等有关规定记帐；使用财政部门统一规定和印制的凭证、帐簿和对外报表。

第十三条 各单位采用的会计处理方法前后各期应当一致，不得随意变更。

第十四条 各单位的开支必须符合国家规定的范围和标准。
企业必须按照国家规定的成本核算办法计算成本。不得以估计成本、定额成本、计划（预算）成本代替实际成本或者任意调整成本。 国家机关、事业单位、社会团体等要按照国家规定的支出范围列支，不得以拨代支，虚列支出和擅自扩大开支标准。

第十五条 各单位必须建立健全财产清查制度。在编制年度会计报表前，应当对全部资产进行清查。清查中发现盘盈盘亏、报废、削价损失等情况，应当及时查明原因，并按照国家、省、市的有关规定处理。

第十六条 各单位必须按照国家制定的会计准则、会计制度的规定，根据帐簿记录编制会计报表，并按期报送财政部门和其他有关部门。 会计报表应当由单位领导人和会计机构负责人、会计主管人员签名或者盖章。设置总会计师的单位还应当由总会计师签名或者盖章。

第十七条 各单位必须建立会计档案。会计档案的建立和管理，依照国家有关规定，同时要制定适合本单位需要的档案管理办法，严格档案管理，实行借阅批准登记制度。

第四章 会计监督

第十八条 财政、审计、税务和各单位的主管部门依据国家、省有关规定和本规定对各单位会计工作实施监督和指导。

第十九条 鞍山市财政部门接受省财政部门的委托依法对注册会计师、会计师事务所进行监督和指导。

第二十条 社会中介机构接受委托对指定单位实施监督检查，委托单位要对接受委托的中介机构的监督质量进行检查，未按质量要求实施监督的，要取消接受委托资格，并通报财政部门按《注册会计法》的有关规定处理。

第二十一条 各单位要根据会计法律、法规，结合各自实际，制定符合本单位需要的内部会计核算制度。

第二十二条 各单位的会计机构、会计人员必须对本单位的经济活动进行会计监督，并对监督的内容负责。

第二十三条 会计机构、会计人员对违法、虚假的原始凭证不予受理；对记载不准确、不完整的原始凭证予以退回，并要求更正、补充。

第二十四条 会计机构、会计人员对违法的收支不予办理。 会计机构、会计人员认为是违法的收支，应当制止和纠正；制止和纠正无效的，应当向单位领导人提出书面意见，要求处理。单位领导人应当自接到局面意见之日起10日内作出书面决定，并对该决定承担责任。 对严惩损害国家和社会公众利益的违法收支，会计机构、会计人员应当向主管部门（单位）或者财政、审计、税务机关报告，接到报告的机关应当自接到报告之日起15日内作出处理。

第二十五条 各单位必须接受财政、审计、税务机关的监督和检查，如实提供会计凭证会计帐簿、会计报表和其他会计资料。

第二十六条 任何单位和个人不得指使、胁迫会计人员篡改会计凭证、会计帐簿或者报送虚假的会计报表。

第五章 会计机构和会计人员

第二十七条 各单位根据会计业务的需要设置会计机构，或者在有关机构中设置专职会计人员，并指定会计主管人员。不具备设置会计机构或者会计人员条件的，可以委托经县级以上人民政府财政部门批准成立的代理记帐机构代理记帐

第二十八条 会计机构应当建立会计岗位责任制度和内部稽核制度。支票、财务专用章、名章必须由两名以上会计人员分别经营，不得由出纳人员一人经管。

第二十九条 出纳人员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权、债务帐目的登记工作。出纳以外的会计人员不得经管现金、有价证券等票据。

第三十条 会计人员必须按照国家、省、市的有关规定取得会计证，未取得会计证的人员不得从事会计工作，不得参加会计专业技术资格考试和评审。 各单位在银行办理开户和在工商行政管理部门办理注册登记或者年检手续时，银行和工商行政管理部门应当查验其会计机构负责人或者会计主管人员和出纳人员的会计证。

第三十一条 会计人员应按照国家、省、市有关规定参加会计业务及相关业务的学习和培训。各单位应当合理地安排在职会计人员的业务培训，保证每人每年业务培训和学习时间不少于20天。

第三十二条 大中型企、事业单位以及主管部门的会计机构负责人、会计主管人员必须具备会计师以上专业技术任职资格；小型企、事业单位及其他组织的会计机构负责人、会计主管人员必须具备助理会计师以上专业技术任职资格。

第三十三条 会计人员从事会计电算化工作，必须取得财政部统一印制的会计电算化上岗证，否则不得上岗。

第三十四条 会计机构、会计人员享有下列权利：
（一） 监督、检查本单位所属部门和人员执行会计法律、法规的情况；
（二） 监督检查本部位所属部门的财务收支、资金周转和财产保管、收发、消耗等情况，制止和纠正违法的财务收支
（三） 参与拟定本单位经济计划、业务计划和筹资决策、投资决策；
（四） 参与拟定经济合同，负责定期检查和分析预算、财务计划的执行情况；
（五） 参与拟定本单位办理会计事务的工作制度；
（六） 法律法规规定的其他权利。

第三十五条 会计机构、会计人员应当履行下列义务：
（一） 遵守会计法律、法规和职业道德，维护国家财政制度和财务会计制度，不得损害国家、集体和他人利益；
（二） 依照《会计法》、本规定和会计制度的规定办理会计事务，进行会计核算，实行会计监督；
（三） 提供真实、准确、可靠的会计数据，如实反映单位的财务收支与经营状况；
（四） 按照规定办理应当缴纳的税金、国有资产收益和其他财政收入；
（五） 法律、法规规定的其他义务。

第三十六条 国有大型、中型企业设置总会计师，非国有企业可以依照国家有关规定设置总会计师，业务主管部门和事业单位可以设置总会计师。总会计师由具有会计师以上专业技术任职资格的人员担任。

第三十七条 总会计师的任免、聘任或者解聘，依照有关规定执行。 会计机构负责人、会计主管人员的任免、聘任或解聘，报主管部门或有关部门审批，审批后报同级财政部门备案。 其他会计人员的聘任或解聘，应征得本单位总会计师或者会计机构负责人同意，报单位的业务主管部门备案。 各单位不得任意调动或者撤换会计机构负责人、会计主管人员和其他会计人员。

第三十八条 单位领导人不得兼任出纳工作，各单位（不含个体工商户、私营企业、外商独资企业）任用会计人员应当实行回避制度。单位领导人的直系亲属不得担任本单位的总会计师、会计机构负责人、会计主管人员。 单位领导人、总会计师、会计机构负责人、会计主管人员、营销部门负责人的直系亲属不得在本单位担任出纳工作。会计人员的直系亲属不得在同一会计机构从事会计工作。

第三十九条 会计人员工作调动或者离职，必须按照国家有关规定，职在30日内与接管人员办完交接手续。 单位被依法撤销、合并、分立，会计人员应当会同有关人员编制单位的资金、债权、债务以及其他财产的移交清册，向有关部门或者单位办理交接手续。 办理本条第一款和第二款规定的交接手续，必须执行法定的监交制度。

第四十条 会计人员因忠于职守、坚持原则受到单位开除、辞退或者调离会计工作岗位等错误处理的，有权向财政和有关部门申诉；经查证属实，所在单位应当从查实之日起30日内予以纠正；逾期不予纠正的，由财政部门建议其主管部门对单位的领导人或直接责任人给予行政处分。

第六章 责任

第四十一条 对违反会计法律、法规和会计制度的单位，由各级财政部门或者有关行政部门给予批语教育，责令改正，没收违法所得。

第四十二条 单位领导人有下列行为之一的，必须限期改正，并可根据情节轻重给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（一） 违反或者胁迫、授意他人违反《会计法》和本规定有关会计核算规定的；
（二） 对违法的收支无正当理由逾期不作出处理的；
（三） 任用未取得会计证人员担任会计工作；
（四） 对会计机构负责人、会计主管人员的任免，未按本规定第三十本条第二款规定办理的；
（五） 任用会计人员未按本规定第三十八条规定实行回避制度的；
（六） 错误处理会计人员逾期不纠正的；
（七） 阻挠、拒绝有关部门对本部位会计工作依法进行检查、监督的；
（八） 授意、指使、强令会计人员编造、篡改会计数据、弄虚作假、损害国家和社会公众利益的；
（九） 其它违法违纪行为。

第四十三条 会计人员有下列行为之一的，责令限期改正，并可根据情节轻重给予行政处分、吊销会计证、吊销会计专业技术任职资格证、调离会计岗位等处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（一） 违反《会计法》和本规定有关会计核算规定的；
（二） 对不真实、不合法的原始凭证予以受理的；
（三） 对违法的收支予以办理的；
（四） 对违法的收支不制止、不纠正，又不向单位领导人提出局面意见或报告的；
（五） 对严惩损害国家和社会公众利益的违法收支不向业务主管部门或财政、审计、税务部门报告的；
（六） 未按本规定第三十九条规定办理交接手续的；
（七） 阻挠、拒绝有关部门对其工作依法进行检查、监督的；
（八） 其它违法违纪行为。

第四十四条 会计人员和其他人员伪造、变造、故意毁灭会计凭证、会计帐簿、会计报表和其他会计资料，或者伙同单位领导人利用虚假的会计资料偷税以及其他损害国家和社会公众利益行为的，由财政、审计、税务部门或其他有关部门依照法律、法规的规定处理。

第四十五条 单位领导人和其他人员对依法履行职责的会计人员进行打击报复的，财政部门可以建议其所在单位、上级主管部门或行政监察机关，根据情节轻重予以行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十六条 对单位领导人或者会计人员给予行政处分，由有关行政部门和单位根据管理权限作出决定；对单位领导人或者会计人员处以罚款，由各级财政部门根据管理权限作出决定。

第四十七条 拒绝、阻碍各级财政部门和其他有关部门的工作人员依法执行公务的，由公安部门依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十八条 各级财政部门和其他有关部门的工作人员应当依法行使职权，对滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿，视情节轻重由其所在单位或上级主管部门、行政监察部门给予行政处分；构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。

第四十九条 对本规定的行政处理决定不服的，可以依法申请行政复议或向人民法院起诉。逾期不申请行政复议，不起诉，又不履行处理决定的，由作出行政处理决定的机关申请人民法院依法强制执行。

第七章 附则

第五十条 本规定由鞍山市财政局负责解释并组织实施。

第五十一条 本规定自发布之日起施行。