青海省人大常委会


青海省市政公用事业特许经营管理条例

（2009年7月31日青海省第十一届人民代表大会常务委员会第十次会议通过）




第一章 总 则

第一条 为了规范市政公用事业特许经营活动，保障公共利益和公共安全，维护特许经营者的合法权益，促进市政公用事业发展，根据有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例所称市政公用事业特许经营，是指政府按照有关法律、法规的规定，通过市场竞争机制选择市政公用事业投资者或者经营者，明确其在一定期限和范围内经营某项市政公用事业产品或者提供某项服务的制度。
第三条 本省行政区域内下列实施特许经营的市政公用事业项目，适用本条例：
（一）供水、供气、集中供热；
（二）污水、垃圾处理；
（三）道路、桥涵、广场、路灯、管线共用通道、园林等公用设施的养护；
（四）其他由省人民政府建设行政部门负责指导和监督的特许经营项目。
第四条 实施市政公用事业特许经营，应当遵循公开、公平、公正和公共利益、公共安全优先的原则。
第五条 实施市政公用事业特许经营，应当合理布局、有效配置资源，鼓励跨行政区域的市政公用基础设施共享。
第六条 省人民政府建设行政部门负责全省市政公用事业特许经营的指导和监督工作。
州（市、地）、县（市、区）人民政府市政公用事业主管部门（以下简称市政公用事业主管部门）负责本行政区域内市政公用事业特许经营的组织管理和实施。
县级以上人民政府其他有关部门应当在各自的职责范围内，负责市政公用事业特许经营的相关工作。
第七条 公众对市政公用事业特许经营享有知情权、建议权和监督权，对损害公共利益或者侵害自身合法权益的行为有权进行举报、投诉。
州（市、地）、县（市、区）人民政府及其市政公用事业主管部门应当建立公众参与机制，保障公众能够对实施特许经营的情况进行监督，维护公众的合法权益。

第二章 特许经营权的授予

第八条 市政公用事业主管部门应当根据城市发展需要，制定特许经营项目实施方案。
州（市、地）人民政府市政公用事业主管部门制定的特许经营项目实施方案，经本级人民政府批准后，在30日内报省人民政府建设行政部门备案。
县(市、区）人民政府市政公用事业主管部门制定的特许经营项目实施方案，经本级人民政府批准后，在30日内报州（市、地）人民政府市政公用事业主管部门备案。
第九条 市政公用事业主管部门制定特许经营项目实施方案时，应当组织有关专家、企业代表和公众代表对实施方案进行可行性论证，其中公众代表的比例不得少于三分之一。
第十条 特许经营项目实施方案应当包括下列内容：
（一）项目的基本情况；
（二）项目基本经济技术指标；
（三）特许经营者应当具备的条件及选择方式；
（四）特许经营的方式、主要内容、范围及期限；
（五）财政补贴、其他优惠条件等政府承诺的事项；
（六）产品、服务的质量、标准；
（七）投资回报及价格的测算；
（八）保障措施；
（九）其他事项。
第十一条 政府承诺的事项可以涉及与特许经营项目有关的基础设施提供、必要的财政补贴及其他优惠条件等，但不得承诺商业风险分担、固定投资回报及法律、法规、规章禁止的其他事项。
第十二条 特许经营期限，应当根据行业特点、规模、经营方式等因素确定。将项目的投资建设和经营权一并授予特许经营者的，特许经营期限最长不得超过30年；单独授予经营权的，特许经营期限最长不得超过8年。
第十三条 市政公用事业主管部门应当按照有关法律、法规的规定，采取招标方式选择特许经营者。通过招标不能确定特许经营者的，可以采取直接委托或者其他方式确定特许经营者。
第十四条 参与特许经营权竞标者应当具备以下条件：
（一）依法注册的企业法人；
（二）有相应的注册资本金和设施、设备；
（三）有良好的银行资信、财务状况及相应的偿债能力；
（四）有相应的从业经历和良好的业绩；
（五）有相应数量的技术、财务、经营等专业人员；
（六）有可行的经营方案；
（七）法律、法规、规章规定的其他条件。
第十五条 采取招标方式选择特许经营者的，市政公用事业主管部门应当将中标结果向社会公示，公示时间不得少于20日。公示期满，公众对中标结果无异议或者异议不成立的，方可将中标者确定为特许经营者。
第十六条 特许经营者确定后，市政公用事业主管部门应当与特许经营者签订特许经营协议，授予其特许经营权，颁发特许经营权证。
市政公用事业特许经营权证由省人民政府建设行政部门统一印制。
第十七条 特许经营协议主要包括以下内容：
（一）特许经营内容、区域、范围及有效期限；
（二）提供产品、服务的质量和标准；
（三）价格和收费的确定方法、标准以及调整程序；
（四）设施、设备的权属与处置；
（五）设施、设备维护和更新改造；
（六）财政补贴、其他优惠条件等政府承诺的事项；
（七）安全管理和突发事件应急措施；
（八）履约担保；
（九）特许经营权的终止和变更；
（十）违约责任；
（十一）争议解决方式；
（十二）双方认为应当约定的其他事项。
第十八条 特许经营协议签订后，协议双方不得擅自变更。确需变更协议内容的，协议双方应当在共同协商的基础上签订变更协议。
第十九条 在特许经营协议有效期内，特许经营者单方提出解除特许经营协议的，应当向市政公用事业主管部门提出书面申请，市政公用事业主管部门应当自收到申请的3个月内作出答复。在市政公用事业主管部门同意解除协议前，特许经营者必须保证正常的经营与服务。
因不可抗力，特许经营无法正常运营时，特许经营者向市政公用事业主管部门提出解除特许经营协议的，市政公用事业主管部门应当予以批准。

第三章 特许经营者的权利和义务

第二十条 特许经营者依法取得的市政公用事业特许经营权受法律保护，人民政府及其市政公用事业主管部门不得擅自变更或者撤回。
特许经营协议有效期内，特许经营权所依据的法律、法规、规章修改、废止，或者授予特许经营权的客观情况发生重大变化的，为了公共利益和公共安全需要，市政公用事业主管部门可以依法变更或者撤回特许经营权。由此给特许经营者造成财产损失的，应当依法给予补偿。
第二十一条 特许经营者享有下列权利：
（一）依法自主经营；
（二）获取合法收益；
（三）依法请求制止和排除侵害特许经营权的行为；
（四）建议对发展规划和价格等进行调整；
（五）享受政策优惠和有关的补贴、补偿等；
（六）拒绝违反法律、法规、规章规定的收费、集资和摊派；
（七）法律、法规、规章规定和特许经营协议约定的其他权利。
第二十二条 特许经营期限届满，市政公用事业主管部门重新选择特许经营者时，在同等条件下，原特许经营者享有优先权。
第二十三条 特许经营期内，因政策调整导致特许经营预期收入明显减少的，特许经营者可以向市政公用事业主管部门提出补偿申请。市政公用事业主管部门应当在收到特许经营者补偿申请后3个月内进行调查核实，经项目所在地的州（市、地）、县（市、区）人民政府批准给予相应补偿。
第二十四条 特许经营者应当履行下列义务：
（一）在特许经营协议约定的范围内从事特许经营业务；
（二）履行经营协议，向用户提供安全、方便、稳定的产品或者服务；
（三）按照安全生产法律法规和行业安全生产标准规范，组织企业安全生产；
（四）接受相关部门对产品和服务质量的监督检查；
（五）按照规定时间将中长期发展规划、年度经营计划、年度报告等报市政公用事业主管部门备案；
（六）定期对生产设施、设备进行运行维护和更新改造，确保设施、设备完好；
（七）因设备正常检修临时中断提供产品和服务时，应当提前告知用户；
（八）经营期满或者解除特许经营协议后，向市政公用事业主管部门完整移交特许经营的设施、设备、技术资料和养护、维修、更新改造记录以及用户档案等资料；
（九）法律、法规、规章规定和特许经营协议约定的其他义务。
第二十五条 特许经营者在经营期间不得有下列行为：
（一） 转让、出租特许经营权；
（二）擅自将所经营的市政公用设施及资产进行处置或者抵押；
（三）超越特许经营协议约定范围从事特许经营；
（四） 擅自提高市政公共产品、公共服务价格或者收费标准；
（五） 擅自停业、歇业；
（六） 其他违反法律、法规、规章规定以及特许经营协议的行为。
第二十六条 用户申请连接、使用特许经营的城市供水、供气、供热、污水处理等公用设施、设备的，特许经营者应当与用户签订连接、使用合同，不得向用户收取设施、设备投资补偿等费用。
第二十七条 为了公共利益的需要，州（市、地）、县（市、区）人民政府可以依法征用特许经营者经营的公用设施或者要求其承担公益性服务，特许经营者应当配合。由此给特许经营者造成损失的，州（市、地）、县（市、区）人民政府应当依法给予补偿。

第四章 监督管理

第二十八条 省人民政府建设行政部门和州（市、地）人民政府市政公用事业主管部门应当加强对下级人民政府市政公用事业主管部门实施特许经营活动的监督检查，及时查处实施特许经营中的违法行为。
第二十九条 市政公用事业主管部门在对市政公用事业特许经营活动进行监督管理时，应当履行下列职责：
（一）监督特许经营者履行法定义务和特许经营协议；
（二） 受理对特许经营者的举报和投诉；
（三）组织专家对特许经营者的经营情况进行年度评估或者中期评估，对评估中存在的问题督促其限期整改；
（四）制定市政公用事业特许经营监管应急预案；
（五）对特许经营者提供的市政公共产品或者公共服务的数量、质量、价格以及安全生产、设备设施保养维护等情况进行监督；
（六）向本级人民政府和上一级人民政府市政公用事业主管部门提交年度特许经营实施情况的报告；
（七） 协助价格主管部门制定价格方案，必要时提出价格调整建议；
（八） 法律、法规、规章规定的其他职责。
第三十条 特许经营权发生变更、终止或者被依法撤销以及出现危及或者可能危及公共利益、公共安全的紧急情况时，市政公用事业主管部门应当采取有效措施保证市政公用产品供应和服务的连续性与稳定性，必要时可以采取临时接管措施。
第三十一条 特许经营协议终止时，市政公用事业主管部门应当组织对特许经营者进行财务审计，对特许经营设施、设备等进行资产评估。
第三十二条 特许经营产品和服务的价格，由州（市、地）、县（市、区）人民政府或者价格主管部门遵循补偿成本、合理收益、节约资源、与社会承受力相适应的原则，按照法定权限和程序制定和调整。
第三十三条 市政公用事业主管部门和其他相关部门实施监督检查，不得妨碍特许经营者正常的生产经营活动。

第五章 法律责任

第三十四条 以欺骗、贿赂等不正当手段取得特许经营权的，由市政公用事业主管部门依法没收违法所得，撤销特许经营权，并向社会公布。被撤销特许经营权的企业法人，3年内不得在本省申请从事市政公用事业特许经营。
第三十五条 特许经营者超越特许经营协议约定范围从事特许经营的，由市政公用事业主管部门依法没收违法所得，责令限期改正；逾期未改正的，处以2万元以上5万元以下罚款；情节严重的，撤销特许经营权。
特许经营者擅自提高市政公共产品、公共服务价格或者收费标准的，由价格主管部门依照国务院《价格违法行为行政处罚规定》的相关规定处罚。
第三十六条 特许经营者在特许经营期间有下列情形之一的，市政公用事业主管部门应当依法撤销特许经营权：
（一）转让、出租特许经营权的；
（二）擅自将所经营的市政公用设施及资产进行处置或者抵押的；
（三）因管理不善，发生重大质量、生产安全事故的；
（四）擅自停业、歇业，严重影响到社会公共利益和安全的；
（五）法律、法规、规章规定和特许经营协议约定的其他情形。
第三十七条 市政公用事业主管部门有下列情形之一，由其上级行政机关或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分：
（一）对不符合条件的申请人授予特许经营权或者超越法定职权授予特许经营权的；
（二）应当采取招标方式选择特许经营者而未招标选择特许经营者的；
（三） 违法撤销特许经营权的；
（四）未依法履行监督管理职责造成严重后果的。

第六章 附 则

第三十八条 本条例施行前已实施的特许经营项目，特许经营协议有约定的，从其约定。经协议双方协商一致，也可以按本条例的有关规定，签订补充协议。
第三十九条 本条例应用中的具体问题由省人民政府建设行政部门负责解释。
第四十条 本条例自2009年10月1日起施行。




浅议房地产开发项目前期策划合同的订立

湖南金州律师事务所 文 颖


自上个世纪九十年代以来，商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧。2003年之后，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续，开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。
在此前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议??? 房地产开发项目前期策划合同。
一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念
日本策划专家和田创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言，通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出，以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。
房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系，许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。
房地产开发项目前期策划合同从法律上定性，属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征：首先，房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次，房地产开发项目前期策划属于决策服务，合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外，委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失，受托人不承担责任。
二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。
（ 一）委托人的义务
房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有：
1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。
2、依据合同约定阐明需要咨询的问题，并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求，它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言，受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务，也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见，在受托人完成咨询报告和意见后，委托人要及时组织评价鉴定，确认工作成果是否符合合同约定的条件，予以验收。
4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定，分次或一次性履行支付报酬的义务。
（二） 受托人的义务
1、依约完成策划方案
受托人的主要合同义务包括三项，一是完成房地产项目的市场调查工作，二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析，三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点，受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括：
（1）市场调研
A区域房地产市场调研
B类比竞争楼盘调研
C各类物业市场调研
D项目功能与主题定位分析
E目标客户定性调查
F目标客户定量调查
G市场定位分析和项目价格定位分析
F项目可行性总评估分析报告
(2)项目投资策划
A宏观经济和本区域城市市场调研
B项目所在地环境、现状及发展趋势判断
C项目开发方式和开发节奏建议
D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析
E项目投入产出分析及资金运作建议
(3)项目规划策划
A项目背景分析
B项目名称和标志
C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示
D单体主力户型组合概念方案
E整体建筑风格定位、色彩计划
F室内布局、装修概念提示
G环境规划及艺术风格提示
H公共家具设计概念提示
I公共装饰材料选择指导
J灯光设计及背景音乐指导
K项目建成后未来生活方式指引
依据以上义务，受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。
2、保证策划方案达到合同约定的要求。